Belediyeler Tarafından Kiralanan Taşınmazların Yapı Kayıt Belgelerinin Geçerliliği ve Satışı: Hukuki ve Uygulamaya İlişkin Bir Değerlendirme

1. Giriş

3194 sayılı İmar Kanunu’na ilave edilen geçici 16. madde ile halk arasında “imar barışı” olarak adlandırılan uygulama yürürlüğe girmiş; 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara başvurulması, geçici madde 16’daki şartların yerine getirilmesi ve kayıt bedelinin ödenmesi halinde beyan doğrultusunda Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir. Yine geçici 16. maddenin ilgili fıkrasındaki düzenleme ile yapı kayıt belgesi düzenlenen yapının Hazine veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde bulunması halinde bu taşınmazların yapı kayıt belgesi sahiplerine satışı düzenlenmiştir.

Salt beyana dayalı, herhangi bir ön incelemeden geçmeksizin yapı kayıt belgesi verilmesi ve bu yapıların Hazine veya belediye taşınmazları üzerinde olması halinde taşınmazların satışının öngörülmesi beraberinde pek çok hukuki sorunu doğurmuştur. Bu sorunlardan birisi de makalemizin konusu olan; belediyelerin üçüncü kişilere kiraladığı taşınmazlar üzerinde kiracı tarafından yapı yapılması halinde bu yapıya ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınarak, belediyelerin ilgili taşınmazların satışını yapmak zorunda bırakılmasıdır. Bu makalede, belediyeler tarafından kiralanan taşınmazlar üzerindeki yapılar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin geçerliliği ve yapının bulunduğu taşınmazın satışı konusunda hukuki ve uygulamaya ilişkin bir değerlendirme yapılacaktır.

2. Belediyeler Tarafından Kiralanan Taşınmazlar

Günümüzde belediyeler, çeşitli amaçlarla taşınmazlarını kiralayabilmektedir. Bu kiralamalar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri doğrultusunda gerçekleştirilmektedir. Bu kiralamaların 2886 sayılı Kanun ile düzenlenmiş olması sebebiyle tahliye, sözleşme süresi gibi pek çok durumda Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümleri doğrudan uygulama alanı bulmamaktadır. Örneğin kiralama sona erdiğinde kiracının tahliye zorunluluğu bulunmakta olup, kiracı tahliye etmezse 2886 sayılı Kanun m. 75 gereği bulunduğu yer mülki amirliğince cebren tahliye edilerek idareye teslim edilir.

3. Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı kayıt belgesi, 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde çerçevesinde afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması amacıyla düzenlenen belgedir. Bu belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçici bir yasal statü sağlamakta; imar para cezası ve yıkım kararlarının uygulanmasını durdurmaktadır.

4. Belediyeler Tarafından Kiralanan Taşınmazların Yapı Kayıt Belgeleri ve Hukuki Sorun

Belediye tarafından üçüncü kişilere kiralanan taşınmazlara kiracı adına yapı kayıt belgesi verilmesi ve buna dayanılarak taşınmazın mülkiyetinin talep edilmesi kanaatimizce hukuka aykırı bir durumdur. Ancak imar barışının hukuki dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinde ve uygulanmasına ilişkin tebliğde başlangıçta bu konuda açık bir istisna ibaresi bulunmaması ve yapı kayıt belgesi işlemlerinin beyan esaslı olması sebebiyle, belediyelerin kiralamış olduğu taşınmazlar üzerinde kiracı tarafından kira sürecinde yapılan yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.

İşbu durum; belediyelerin kiraya veren konumunda bulunduğu, bütçesine gelir getiren ve bu gelirle kamu hizmeti sağladıkları taşınmazları, kiracıların yapı kayıt belgesi alması ile kiracıya rayiç bedel üzerinden satma baskısı altında bırakmıştır. Vekilliğini üstlendiğimiz belediyelerden birinde bu sorunla karşılaşmamız, konu üzerine kapsamlı mevzuat, bakanlık görüşü ve yargısal içtihat araştırması yapmamıza vesile olmuştur.

Kanunun ve tebliğin salt lafzi yorumuna bakıldığında, belediyeye ait bir taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi alınmış ise belediyelerin ilgili taşınmazları rayiç bedel ile satmaları gerektiği ileri sürülebilmekte ise de; kiracının bir kira sözleşmesi ilişkisi karşılığında kullanmasına izin verilen taşınmaz üzerindeki yapıya ilişkin yapı kayıt belgesi alarak taşınmazın mülkiyetini talep etmesi, sözleşmeler hukukunun en temel ilkesi olan ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesine ve Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına (hakkın kötüye kullanılması yasağına) açıkça aykırıdır.

5. İlgili Mevzuat ve Tebliğ Hükümleri

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11/05/2018 tarih ve 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi ile eklenen geçici 16. maddesinin 1. fıkrasında:

“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.” 3194 Sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16/1

Aynı maddenin belediye taşınmazlarına ilişkin fıkrasında ve 06/06/2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 7. maddesinin 4. fıkrasında ise şu düzenlemeye yer verilmiştir:

“Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.” Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m. 7/4

6. Konuya İlişkin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Görüş Yazıları

• 10.05.2022 tarihli ve 14399437/3529550 sayılı görüş yazısında: Umumi hizmet alanı gibi kamu hizmeti için ayrılmış kamusal mal niteliğindeki taşınmazların yapı kayıt belgesi ile satışının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
• 06.04.2022 tarihli ve 14399437/3345979 sayılı görüş yazısında: Söz konusu Geçici 16. madde kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden, belediye mülkiyetindeki taşınmazların hangilerinin satılacağı, satış işleminin nasıl yapılacağı, taşınmazların rayiç değerlerinin tespiti ve parsellerin ne şekilde taksim edileceği hususlarının ilgili belediyesince belirlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
• Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün E-74637056-622.02-5414903 sayılı görüş yazısında:

  “...Ancak, söz konusu taşınmazlarda, ilgili Belediye veya Hazine ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesi gereğince kiracı tarafından yapılan tesis ve yapıların sözleşme süresi sonunda bedelsiz olarak ilgili idaresine (Hazineye veya belediyeye) terk edileceği yönünde bir hüküm bulunması durumunda, süre bitiminde kiracılar bahse konu yapılarda üçüncü kişi durumunda olacağı için bu kişilerce alınan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerekmektedir. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla düzenlenmiş olup, bu bağlamda herhangi bir imalatın ‘ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı’ olarak değerlendirilerek Yapı Kayıt Belgesine konu edilebilmesi için öncelikle ‘ruhsata tabi olması’ gerekmektedir. Bu kapsamda çadır, tel örgü, çit, karavan, seyyar konteyner, yakıt tankı vb. imalatlar Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyecek olup, bu imalatlar için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edilmesi gerekmektedir.” T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (E-74637056-622.02-5414903)

7. Konunun Yargıya İntikal Etmesi ve Hukuki Süreç

Mevzuata ilişkin tüm hukuki incelemeler, Bakanlık görüşleri ve hukukun temel ilkeleri gözetilerek, kiracının kiralamış olduğu taşınmaz üzerinde yapı kayıt belgesi alarak talep etmiş olduğu satış başvurusu belediye tarafından reddedilmiştir. İlgili ret kararına karşı kiracı idari işlemin iptali davası açmış; kiraya veren belediye ise yapı kayıt belgelerinin iptali için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvurmuş ve başvurunun reddi üzerine idare mahkemesinde iptal davası ikame etmiştir.

7.1. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesinin İptali Davası ve İstinaf Kararı

İlk derece İdare Mahkemesi tarafından yapılan yargılamada başlangıçta yapıların 31.12.2017 tarihinden önce yapıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı belediye tarafından yapılan istinaf başvurusu neticesinde Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi tarafından emsal nitelikte şu gerekçeyle yapı kayıt belgelerinin iptaline kesin olarak karar verilmiştir:

“Belediyelere ait taşınmazların belirli kurallar dahilinde özel hukuk kişilerine kiralanabileceği, hak ve sorumlulukların belirlendiği kira sözleşmelerinin sözleşmenin tarafları açısından bağlayıcı olacağı, gerek kiracının gerek kiralayanın sözleşmeye aykırı şekilde hareket edemeyeceği dikkate alındığında, akdedilen kira sözleşmesine dayalı olarak özel hukuk kişilerince kullanılan belediye taşınmazının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi hükmü uyarınca alınan yapı kayıt belgesine konu edilmesi ve bundan hareketle de mülkiyetinin iktisabına yönelik olarak talepte bulunulması halinde, yukarıda yer verilen kanunun konuluş amacına aykırı hareket edilmiş olunacağı açıktır.

Aksi bir düşüncenin ise, bizatihi idarelerce ilgili mevzuatları gereği kiraya verilmiş olan kamu taşınmazlarının, idarelerin iradesi dışında özel mülkiyete geçmesi sonucunu doğuracağı, böylesi bir durumun hakkın kötüye kullanımı olacağı ve bu durumun kamu düzeninin ihlali anlamına geleceği ve Kanun tarafından korunmayacağı kuşkusuzdur.

Bu durumda, anılan taşınmazın 25/09/2014 düzenleme ve başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca 7 yıl süre ile müdahile kiralandığı, sözleşmenin altıncı maddesinde kiracının kira süresinin bitiminde kiraladığı alanı temizlenmiş şekilde belediyeye teslim edeceğinin düzenlendiği, kira sözleşmesi uyarınca belediyeye ait taşınmazı kullanan müdahilin 3194 sayılı Kanun’un aradığı anlamda yapı sahibi sıfatını haiz olmadığı ve yapının anılan Kanun’un geçici 16. maddesi hükmü uyarınca yapı kayıt belgesine konu edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.” Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi Kararı (E:2022/1596, K:2023/773)

7.2. Satış Talebinin Reddine İlişkin Kararın İptali Davası

Kiracının satış talebinin reddine karşı açtığı davada, ilk derece mahkemesince (Mahkeme Başkanının Anayasa m. 35 mülkiyet hakkı ve ahde vefa ilkesine dayalı güçlü karşı oyuna rağmen) oyçokluğuyla iptal kararı verilmiş; ancak istinaf incelemesinde Bölge İdare Mahkemesi, kiracı adına düzenlenen yapı kayıt belgelerinin E:2022/1596, K:2023/773 sayılı kararla iptal edildiğini vurgulayarak istinaf başvurusunun kabulüne ve satış davasının reddine kesin olarak karar vermiştir.

8. Sonuç

Belediyelere ait taşınmazların belirli kurallar dahilinde özel hukuk kişilerine kiralanabileceği ve hak/sorumlulukların belirlendiği kira sözleşmelerinin taraflar açısından bağlayıcı olduğu açıktır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesine dayalı olarak kullanılan belediye taşınmazlarının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi uyarınca alınan yapı kayıt belgesine konu edilmesi ve bundan hareketle mülkiyetinin iktisap edilmeye çalışılması kanunun konuluş amacına aykırıdır. Aksi durum hakkın kötüye kullanımı ve kamu düzeninin ihlali anlamına gelecek olup hukuk düzenince korunmamaktadır.